Dự án condotel được cấp sổ hồng theo hình thức sở hữu chung, việc định đoạt tài sản sẽ thế nào?

Dự án condotel của tập đoàn VinGroup tại Nha Trang được cấp sổ hồng theo hình thức sử dụng chung nhưng đến nay đã ngừng cấp. (Ảnh: Khải An)

Theo Luật sư Nguyễn Sơn Tùng, luật sư điều hành Legal United Law, một chuyên gia kinh tế và tư vấn pháp lý, vì thiếu sót các quy định pháp luật chung cho loại hình này từ các cơ quan lập pháp, nên ở một số địa phương áp luật không đồng nhất cho việc cấp chứng nhận về quyền sử dụng và sở hữu cho các condotel (căn hộ du lịch).

Có địa phương hiện tại không thừa nhận quyền sử dụng hay sở hữu loại sản phẩm condotel của người mua mà chỉ thừa nhận quyền sử dụng và sở hữu cho chủ đầu tư của dự án.

Tuy nhiên, ở một số tỉnh thành nơi loại hình condotel nở rộ trong những năm gần đây, lại thừa nhận và cấp giấy chứng nhận nhằm ghi nhận quyền sở hữu tài sản này cho người mua nhưng lại ghi nhận hình thức sở hữu là sở hữu chung (chứ không phải sở hữu riêng) đối với quyền sử dụng đất hoặc là sở hữu chung đối với toàn bộ quyền sử dụng đất và sở hữu chung kể cả đối với tài sản trên đất.

“Ngoài ra, cũng tùy thuộc vào đặc điểm riêng của từng dự án như về nguồn gốc đất, vị trí hay về tài chính của dự án mà về thời hạn sử dụng sẽ là sử dụng có thời hạn (thông thường dưới 50 năm) hay sử dụng lâu dài và tiền sử dụng đất được đóng một lần (theo hình thức nhà nước giao đất có thu tiền tiền sử dụng đất) hay là đóng tiền sử dụng đất hàng năm (theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm)”, luật sư Tùng dẫn chứng.

Ông Nguyễn Sơn Tùng, luật sư điều hành Legal United Law. (Ảnh: Khải An)

Dẫn chứng về trường hợp cấp quyền sử dụng chung, ông Nguyễn Sơn Tùng cho biết, ở Khánh Hòa hay Kiên Giang và một số địa phương khác nơi VinGroup có tiến hành hoạt động đầu tư condotel, các địa phương này tách biệt các quyền về hình thức sở hữu đối với đất (trong đó có đất ở) và hình thức sở hữu là tài sản với công trình xây dựng trên đất.

Theo đó, đa phần tài sản trên đất đều được ghi nhận quyền, hình thức sở hữu là tài sản riêng của người mua/ người nhận chuyển nhượng trong khi đó về đất ở được ghi nhận hình thức sử dụng chung.

Do đó, nếu có thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng qua lại giữa những người mua loại tài sản này, xét về luật thì chỉ có thể xảy ra đối với tài sản thuộc sở hữu riêng là công trình hay một phần công trình được xây dựng trên đất mà đã được ghi nhận là tài sản và được phép giao dịch. Một phần tài sản ở đây được hiểu là các căn hộ cụ thể của những người mua.

Tuy nhiên, vị luật sư cũng lưu ý, đối với người mua, việc sở hữu một tài sản thuộc sở hữu chung thật ra không mang lại lợi ích gì nhiều cho họ, trái lại các quyền liên quan đến việc định đoạt tài sản của họ lại bị hạn chế, họ không thể tự mình định đoạt tài sản của họ.

“Với loại hình sản phẩm này, ẩn chứa nhiều rủi ro đối với người mua do cơ sở pháp lý trong hiện tại là không đủ rõ ràng. Có thể sẽ phát sinh các tranh chấp trong tương lai giữa người mua và chủ đầu tư khi cơ quan Nhà nước ban hành các quy định pháp luật cụ thể áp dụng cho loại hình này mà nhất là khi chúng có “độ vênh lớn” so với sự vận dụng pháp luật, hiểu biết pháp luật và thỏa thuận giữa các bên trong hiện tại.

Sổ hồng được cấp theo hình thức sử dụng chung của một dự án condotel tại Nha Trang.

Người mua loại hình sản phẩm này, nhằm bảo vệ các quyền lợi của mình này phải thật sự đặc biệt chú ý đến tính chất, đặc điểm pháp lý riêng của từng dự án”, ông Nguyễn Sơn Tùng nhận định .

Ngoài ra ông Tùng cũng cho biết, xét về hình thức, do một số dự án có các tính chất pháp lý riêng biệt và ở từng địa phương khác nhau, ở phần ghi chú trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất (khi được cơ quan Nhà nước cấp cho chủ đầu tư hay cho người nhận chuyển nhượng) thường có các ghi chú và lưu ý cụ thể.

“Người mua nên có thêm thông tin về các nội dung được ghi chú này, nhằm có thể biết được các hạn chế (nếu có) liên quan đến tài sản mà mình tham gia giao dịch hay ở hữu”, chuyên gia kinh tế khuyến cáo.

Theo Luật sư Nguyễn Sơn Tùng, trong điều kiện riêng hiện tại của Việt Nam đối với loại hình sản phẩm này, việc cấp một giấy chứng nhận nhằm ghi nhận quyền sở hữu riêng của người mua với các condotel là cần thiết, vì người mua có thể dùng tài sản hay các quyền liên quan đến loại tài sản này để thế chấp hay tham gia vào các giao dịch.

Tuy nhiên, để đúng với bản chất của condotel so với các loại hình nhà ở khác theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật sẽ không thừa nhận đơn vị ở đối với loại hình này dù dự án được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở và đồng thời chỉ nên coi đây là một loại bất động sản nghỉ dương riêng với các đặc tính riêng biệt của nó.

Vị luật sự cũng cho biết, ở các nước phát triển không phức tạp và đặt nặng vấn đề về cái gọi là sở hữu hay cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel như ở Việt Nam.

Sở hữu tài sản là condotel ở họ, đa phần và hầu hết là thuộc về chủ đầu tư hay người chủ tài sản của toàn bộ dự án condotel chứ không phải sở hữu riêng từng căn hộ riêng biệt trong dự án, mặc dù về việc này họ có các quy định khá cụ thể và chi tiết.

Ở các nước phát triển, quan hệ sở hữu giữa chủ đầu tư và người mua thông thường chỉ cần tồn tại dưới hình thức một hợp đồng, và hợp đồng sở hữu này là có thời hạn, chúng có thể là năm ba năm hay vài chục năm.

Nội dung sở hữu của họ (sở hữu của người mua) là sở hữu quyền khai thác, quyền sử dụng, quyền quản lý, kể cả quyền kinh doanh lại chứ không phải là sở hữu các căn hộ là tài sản hữu hình cụ thể.

“Condotel ở các nước, họ coi làm một sản phẩm bất động sản du lịch nên có họ có cơ chế quản lý như quản lý khách sạn, quản lý resort hay cơ sở lưu trú du lịch kết hợp nghỉ dưỡng’, ông Tùng cho hay.

Hàng loạt dự án condotel hình thành trong thời gian quan.

Luật sư Tùng cũng cho biết, nếu chỉ xét về bản chất của condotel thì không có nhiều sự khác biệt ở các nơi trên thế giới kể cả ở Việt Nam. Còn về các quy định pháp luật cụ thể thì phải chờ sự ban hành các văn bản và quy định từ các cơ quan Trung ương để có thể so sánh cụ thể.

“Tuy nhiên, tôi nhận thấy khác biệt phần nhiều là do sự nhận thức và cách làm. Cái tâm lý mong muốn sở hữu tài sản hữu hình ở chúng ta quá lớn, kể cả là đối với chủ đầu tư lẫn người mua nên dẫn đến nhu cầu phải sở hữu tài sản hữu hình này (thay vì là sở hữu các quyền liên quan đến tài sản).

Đây là lý do đặt các dự án condotel vào sai bản chất, tính chất và tên gọi của nó. Ngoài ra, còn có sự hoạt động và cung cấp thông tin không đầy đủ và rõ ràng của một số các sàn giao dịch và tổ chức, cá nhân thực hiện việc môi giới, họ cố tình khẳng định khi mua một căn hộ condotel có đủ các quyền như khi mua một căn hộ để ở thông thường.

Những điều trên, vô hình trung tạo ra một nhu cầu xã hội trái với bản chất của một sản phẩm là Condotel nên đã đẩy các bên và kể cả cơ quan quản lý Nhà nước vào thế bị động”, ông Nguyễn Sơn Tùng nhận định.

Theo kinhtetieudung