Một Số Quy Định Về Quyền Sử Dụng Đất Ở Trong Nước Dành Cho Kiều Bào

Saturday, 27/01/2018, 17:02 PM

Doanhnhanvietuc– Hiện nay, tỷ lệ Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài (thường gọi là Việt Kiều) sở hữu nhà ở trong nước hay có nhu cầu muốn mua nhà ở, đất ở trong nước ngày càng tăng cao. Luật pháp trong nước đã thừa nhận quyền sở hữu nhà ở của Việt Kiều từ cả chục năm trước đây. Tuy nhiên, về đất ở thì vẫn còn nhiều Việt Kiều mặc dù có nhu cầu và quan tâm rất lớn nhưng lại chưa nắm rõ các quy định pháp lý căn bản có liên quan.

Báo Doanh nhân Việt Úc đã có cuộc trò chuyện với Ông Nguyễn Sơn Tùng- Luật sư Điều hành của Legal United Law về các khía cạnh pháp lý có liên quan mà phần lớn các Việt Kiều có quan tâm:

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng

Phóng viên: Thưa Luật sư, chúng tôi được biết là Việt Kiều đã có quyền mua nhà ở tại Việt Nam, vậy họ có quyền được mua hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Việt Nam hay không?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Thưa Có, nhưng cần phân biệt phạm vi QSDĐ mà Việt Kiều sẽ được nhận chuyển nhượng. Theo đó, các cá nhân Việt Kiều chỉ được nhận chuyển nhượng liên quan đến QSDĐ ở trong các dự án phát triển nhà ở hoặc chỉ được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Ngoài ra, theo điểm k, Khoản 1, Điều 169 của Luật Đất Đai năm 2013 thì Việt Kiều còn được nhận quyền sử dụng đất dưới các hình thức khác như: theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai hay theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ hay theo quyết định của cơ quan nhà nước về giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai hoặc theo quyết định, bản án của tòa án có hiệu lực hay theo quyết định về thi hành án của cơ quan thi hành án hay theo kết quả công nhận về đấu giá quyền sử dụng đất hay theo kết quả về chia tách quyền sử dụng đất mà Việt Kiều là người có quyền sử dụng đất chung.

Ngoài các hình thức nhận chuyển nhượng như nêu trên, cũng cần lưu ý về việc phân biệt về các loại đất. Và theo đó, Việt Kiều chỉ được nhận chuyển nhượng liên quan đến đất ở nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp còn các loại đất khác thuộc nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp khác (ngoại trừ đất ở) hay nhóm đất chưa sử dụng thì cá nhân Việt Kiều đều không được quyền nhận chuyển nhượng hay đăng ký quyền sử dụng.

Phóng viên:  Thưa Luật sư, vậy các cá nhân Việt Kiều có được Nhà nước Việt Nam giao đất hay cho thuê đất hay không, hay cá nhân Việt Kiều phải thành lập pháp nhân tại Việt Nam thì mới được giao đất hay cho thuê đất?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Việt Kiều không nhất thiết phải thành lập pháp nhân tại Việt Nam thì mới được giao đất hay cho thuê đất, tuy nhiên về mặt hình thức thì đa phần các Việt Kiều đều thành lập pháp nhân hay tham gia vào các pháp nhân hiện hữu để thực hiện quyền nhận giao đất hay nhận cho thuê đất.

Các thủ tục về giao đất hay cho thuê đất là các thủ tục pháp lý tương đối phức tạp tại Việt Nam, và tham gia vào mối quan hệ này, một bên phải là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, do các hạn chế về quyền của Việt Kiều đối chính sách đất đai tại Việt Nam, theo đó đối với giao đất, Việt Kiều chỉ được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Đối với cho thuê đất, Việt Kiều cũng chỉ có quyền được thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hay chỉ được thuê các loại đất liên quan đến sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh hay thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp hay thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.

Tham gia vào mối quan hệ giao đất hay thuê đất, Việt Kiều đều phải thanh toán tiền sử dụng đất chứ không được giao đất hoặc thuê đất không tính tiền sử dụng đất như một số trường hợp của cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức trong nước.

Phóng viên: Thưa Luật sư, vậy thời hạn sử dụng đất ở trong nước được quy định như thế nào cho các Việt Kiều?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Thưa, không chỉ đối với các Việt Kiều mà ngay cả người trong nước khi sử dụng đất, phần lớn đều có thời hạn nhất định. Và thời hạn này sẽ được thể hiện rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Và với đất ở thì có thời hạn lâu dài (nghĩa là không xác định thời hạn) hay đối với thuê đất thì có thời hạn không quá 50 năm hoặc không quá 70 năm với các trường hợp đặc biệt.

Ở Việt Nam, theo pháp luật về đất đai thì sau khi đã có quyền về sử dụng đất và khi hết thời hạn sử dụng đất, đối với cả người trong nước lẫn Việt Kiều nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì đều có quyền đăng ký gia hạn thêm về thời hạn sử dụng đất này. Và thời hạn gia hạn sẽ không vượt quá thời hạn đã được cho phép sử dụng trước đó.

Tuy nhiên, về các loại đất mà Việt Kiều có quyền sử dụng tại Việt Nam thì đa phần đều thuộc nhóm đất sử dụng ổn định lâu dài theo quy định tại Điều 125 của Luật Đất đai năm 2013.

Phóng viên: Thưa Luật sư, luật pháp trong nước bảo hộ như thế nào cho tài sản là QSDĐ ở trong nước của Việt Kiều.

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Đây là một câu hỏi có phạm vi khá lớn, về bảo hộ tài sản là QSDĐ của Việu Kiều nhìn chung được pháp luật bảo hộ ngang bằng như QSDĐ của công dân trong nước. Nhìn chung họ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được hưởng kết quả đầu tư trên đất, được nhà nước bảo hộ khi có sự xâm phạm, được bồi thường, được hỗ trợ khi nhà nước thu hồi hay trưng dụng đất.

Ngoài ra, về các quyền cụ thể thì họ được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, ủy quyền quản lý, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất…

Ban Chấp hành Hội Doanh nhân Việt Nam tại Úc gặp gỡ luật sư Nguyễn Sơn Tùng

Phóng viên: Thưa Luật sư, và đây cũng là câu hỏi cuối, vậy khi Việt Kiều bán hay chuyển nhượng QSDĐ và thực hiện việc chuyển tiền ra nước ngoài, vậy thuế và các loại phí được tính như thế nào ở trong nước?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Tôi xin trả lời liên quan đến cá nhân các Việt Kiều khi chuyển nhượng QSDĐ.

Loại thuế phải nộp là thuế thu nhập cá nhân (TNCN) , và theo hướng dẫn tại Thông tư số  111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính thì nếu xác định được thu nhập tính thuế, thì thuế TNCN được xác định như sau: Thuế phải nộp = (bằng) thu nhập tính thuế x (nhân) thuế suất 25%.

Trong trường hợp không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua trước đó thì thuế phải nộp = (bằng) giá chuyển nhượng x thuế suất 2%.

Cũng cần lưu ý là nếu Việt Kiều đồng sở hữu của QSDĐ thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu.

Về các loại phí có liên quan có thể kể như: lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính hay lệ phí công chứng. Các bên tham gia vào việc mua bán, chuyển nhượng có thể thỏa thuận về bên nào hay tỷ lệ nào mà mỗi bên phải chịu về thuế TNCN cũng như các lệ phí có liên quan. Ví như với lệ phí công chứng thì sẽ được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị giao dịch.

Về thuế chuyền tiền ra nước thì không phải nộp, và khi chuyển tiền ra nước ngoài từ kết quả của việc chuyển nhượng QSDĐ thì người chuyển sẽ thanh toán một khoản lệ phí nhỏ về phí chuyền tiền tại các ngân hàng thương mại trong nước.

Luật pháp Việt Nam cũng không bắt buộc sau khi chuyển nhượng QSDĐ thì Việt Kiều phải chuyển tiền ra nước ngoài và đây chỉ là sự chọn của riêng người có nhu cầu.

Phóng viên: Xin cảm ơn Luật sư đã dành cho Báo Doanh nhân Việt Úc buổi trò chuyện thú vị này.

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Xin cảm ơn Quý báo đã dành thời gian và cơ hội cho tôi có dịp cung cấp các thông tin tổng quát về QSDĐ đến với các kiều bào.

 

Lan Phương
Báo Doanh nhân Việt Úc
Một Số Quy Định Về Quyền Sử Dụng Đất Ở Trong Nước Dành Cho Kiều Bào
5 (14) votes

Leave your comment

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Tin cùng chuyên mục

Có thể bạn quan tâm