Úc: Giá nhà tăng kỷ lục kể từ năm 2003

Giá bất động sản tại Úc ghi nhận mức tăng hàng tháng mạnh nhất kể từ tháng 8 năm 2003. Các nhà phân tích của CoreLogic đánh giá thị trường chuẩn bị tiến vào một trong những giai đoạn tăng trưởng mạnh nhất trong lịch sử.

Chỉ số giá nhà đất hàng tháng của CoreLogic cho thấy giá đã tăng 2,1% vào tháng trước, tiếp nối đà tăng kỷ lục trong tháng đầu tiên của năm 2021. Sự tăng giá này diễn ra trên quy mô toàn quốc. Mức tăng trung bình ở các thủ phủ là 2%, trong đó mạnh nhất là ở Sydney và Hobart (2,5%). Đối với thị trường khu vực địa phương, mức tăng trung bình là 2,1%.

Bà Eliza Owen, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Úc của CoreLogic cho biết sự tăng trưởng này là kết quả của việc duy trì tỷ lệ thế chấp thấp kỷ lục, sự phục hồi kinh tế nhanh chóng và thực tế là nhu cầu của người mua đang rất lớn so với mức tồn kho tương đối thấp. Nếu muốn giảm nóng cho thị trường trong thời điểm hiện tại thì cần hạn chế hơn các điều kiện cho vay hoặc cần có mức cung cao hơn.

Các ngân hàng lớn của Úc đồng thuận với quan điểm này. Gần đây nhất, Westpac đã nâng dự báo về tốc độ tăng giá nhà lên 10% cả năm nay và năm sau, trước khi lãi suất kỳ hạn cố định tăng và các quy định hạn chế đối với mức nợ cao bắt đầu có hiệu lực từ nửa cuối năm 2022.

Các chuyên gia kinh tế của Ngân hàng Westpac cho biết thị trường bất động sản đã ghi nhận doanh số bán hàng vượt 34% trong sáu tháng qua và nguồn cung chỉ đủ đáp ứng cho 2,5 tháng bán hàng – mức trung bình dài hạn là 3,8 tháng.

Tuy nhiên, bà Owen cho biết CoreLogic đang nhận thấy sự gia tăng số lượng các đại lý mô giới bất động sản, đồng nghĩa với việc các nhà cung cấp bắt đầu phản ứng với giá cao hơn và sắp tới có thể có nhiều hàng hơn được tung ra thị trường, điều này sẽ giúp làm giảm sức nóng của thị trường.

Tăng trưởng trở lại ở các thành phố lớn vào năm 2022

Các thị trường khu vực địa phương tiếp tục tăng giá tốt hơn các thủ phủ, nhưng theo bà Eliza Owen, các thành phố lớn cũng đang dần bắt kịp tốc độ khi điều kiện kinh tế được cải thiện.

Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế Westpac, giá căn hộ cao tầng ở nội thành Sydney và Melbourne từng giảm mạnh, nay đã dần ổn định lại. Ngoài ra, diễn biến trên các thị trường thứ cấp ở Sydney và Melbourne cũng cho thấy lực cản xuất phát từ sự sụt giảm lượng người nhập cư và tình trạng dư cung căn hộ là khá hạn chế.

Các thủ phủ nhỏ hơn và các khu vực địa phương đã sẵn sàng để tiếp tục hoạt động tích cực hơn vào năm 2021, nhưng tốc độ tăng trưởng sẽ hướng tới ba thủ phủ phía đông là Sydney, Melbourne và Brisbane vào năm 2022, khi đại dịch kết thúc cho phép các biên giới quốc tế mở lại.

Xu hướng tăng giá cũng có khả năng đi kèm với việc tái cân bằng đối với các nhà đầu tư, đặc biệt là khi các hạn chế về khả năng chi trả tái xuất hiện đối với những người mua nhà để ở, trong đó có những người mua nhà lần đầu.

Phân khúc nhà đầu tư chỉ chiếm ít hơn 25% các khoản cho vay mua nhà mới trong nửa cuối năm 2020, tỷ lệ này thường trung bình là trên 35% và tăng trong các giai đoạn tăng giá nhà ở. Một báo hiệu sớm là mức tăng dự kiến 15% trong các khoản cho vay mới dành cho đối tượng nhà đầu tư trong hai tháng qua.

Với mảng cho thuê, một số thị trường cho thuê bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi COVID-19 đã bắt đầu phục hồi trở lại. Giá thuê nhà tại Sydney đã tăng tháng thứ hai liên tiếp và Melbourne tháng vừa qua cũng chứng kiến giá thuê nhà tăng sau 9 tháng ghi nhận giảm. Điều đó cho thấy những ưu đãi cho thuê do COVID-19 gây ra không nhất thiết phải kéo dài.

Nới lỏng cho vay thúc đẩy giá cả tăng

Yếu tố giúp giá nhà tăng vọt so với giá thuê tại hầu hết các thị trường chính là sự sẵn có của các khoản vay mua nhà giá rẻ.

Theo số liệu cho vay tháng 1/2021 vừa được Cục Thống kê Úc công bố, sự gia tăng hoạt động cho vay đối với cả việc mua nhà ở sẵn có và nhà đang xây mới đang tạo điều kiện cho sự bùng nổ của thị trường bất động sản. Khoản vay mua nhà dành cho đối tượng mua để ở tăng 10,9%, góp phần làm tăng nguồn tín dụng cho vay mua nhà nói chung lên 10,5%.

Bất chấp đại dịch COVID-19, tháng 1/2021 đã chứng kiến ​​mức tăng trưởng tín dụng mua nhà hàng năm mạnh nhất ở Úc là 44,3%. Những người mua nhà lần đầu đóng vai trò chủ đạo, với mức tăng 71% cho vay đối với nhóm này kể từ tháng 1 năm ngoái.

16.664 người mua nhà lần đầu vay tiền trong tháng 1/2021 là con số cao nhất được ghi nhận kể từ tháng 5/2009, với các chương trình hỗ trợ như “Chương trình Đặt cọc khoản vay mua nhà lần đầu” đã thu hút nhiều người tham gia vào thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng đang tham gia trở lại thị trường, với mức tăng 9,4% trong tháng 1/2021 là kết quả hàng tháng mạnh nhất cho phân khúc này kể từ tháng 9/2016, theo phân tích dữ liệu của ANZ. Mặc dù vậy, các chuyên gia ANZ tin rằng mức tăng này sẽ giảm dần khi các nhà đầu tư đối mặt với thách thức tìm kiếm khách thuê nhà trong điều kiện biên giới vẫn đóng cửa.

Cơ quan quản lý sẽ làm gì trước sự tăng trưởng quá nóng?

Lãi suất thấp kỷ lục đang là động lực chính thúc đẩy sự bùng nổ giá bất động sản. Vậy liệu Ngân hàng trung ương Úc RBA có rút lại kế hoạch giữ lãi suất quanh mức hiện tại trong vài năm tới?

Các chuyên gia kinh tế của Westpac cho rằng điều này khó xảy ra nhưng tin tưởng là RBA và Hội đồng Quản lý Tài chính, mà Ngân hàng này là thành viên cùng với Cơ quan Quản lý Ngân hàng (APRA), sẽ không đứng nhìn sự bùng nổ diễn ra nhiều năm. Khả năng cao là Hội đồng vẫn chấp nhận mức tăng giá 10% vào năm 2021 nhưng sẽ có phản ứng nếu mức tăng tương tự lặp lại vào năm 2022 và cùng với đó là sự gia tăng các khoản cho vay mới.

Các chuyên gia hy vọng Hội đồng sẽ thực hiện biện pháp thắt chặt tín dụng và giới hạn mức tăng trưởng hàng năm dưới 10% đối với các khoản cho vay mới dành cho phân khúc nhà đầu tư. Ngoài ra, cũng cần quan tâm đến cả những đối tượng đi vay với tỷ lệ nợ rất cao. Việc thắt chặt điều kiện tín dụng đối với những người đi vay có mức nợ cao so với thu nhập sẽ giúp hạn chế tình trạng nợ xấu. Đây là những biện pháp cần thiết để giúp thị trường hoạt động một cách lành mạnh cho đến khi lãi suất tăng trở lại trong nhiều năm nữa.

Thu Hà